Ocenenie nehnuteľnosti v realitnej kancelárii Bosen Group

Správne určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti zväčša nie je jednoduché. Realitní makléri neraz stoja pred veľmi ťažkou úlohou. Na určenie ceny sa štandardne používa CMA analýza – komparatívna metóda. Pri tejto metóde sa porovnávajú nehnuteľnosti, ktoré sú obdobné k oceňovanej nehnuteľnosti svojou výmerou, stavom, lokalitou, a inými charakteristikami.

Ďalšou možnosťou je využiť služby súdneho znalca, ktorého znalecký posudok je relevantný aj pri riešení financovania kúpy – vybavovania hypotekárneho úveru.

Pre prípravu znaleckého posudku je potrebné zabezpečiť nadobúdaciu zmluvu a teda dokument na základe ktorého aktuálny vlastník nadobudol nehnuteľnosť (kúpna zmluva, právoplatné dedičské konanie, darovacia zmluva či iné), v prípade novostavby rodinného domu je potrebné kolaudačné rozhodnutie

Okrem makroekonomických faktorov cenu ovplyvňujú́ (pozitívne alebo negatívne) parametre nehnuteľnosti.

Parametre, ktoré priamo ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti:

• lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice,
• poloha nehnuteľnosti - poschodie, vyhlaď, svetlosť, rovinatý pozemok,
• technický stav nehnuteľnosti - hladina hluku, životné prostredie (parky, lesy, ihriská),
• dopravné spojenie (dostupnosť MHD), občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica),
• bezpečnosť ľudí v danej lokalite,
• sociálna úroveň obyvateľstva,
• inžinierske siete - voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie,
• konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu,
• nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.),
• dispozičné riešenie nehnuteľnosti (vysoké stropy a pod.),
• umiestnenie nehnuteľnosti na prízemí, zvýšenom prízemí, na najvyššom poschodí bytového domu poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu,
• stav a vek bytového domu, spoločných priestorov,
• byt bez balkónu, loggie, terasy, pivnice,
• nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí,
• orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková alebo električková trať, priemyselná zóna a iné.
• prístupová komunikácia nie je právne vypriadaná.

Ostatné parametre

• právne nedostatky (ťarchy, prebiehajúca exekúcia, existujúci nájomný vzťah atd.),
• pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby,
• narušená konštrukcia a statika objektu,
• dostupnosť v zime (cesta),
• nevyhovujúce dopravné spojenie,
• tepelne nezaizolovaný, resp. zatekajúci objekt,
• riziko možných záplav,
• pozemok - severný svah,
• nepravidelný tvar.

Psychologické aspekty, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti

Je pochopiteľné, že množstvo predávajúcich si k svojej nehnuteľnosti vytvorilo citové puto, ktoré ale pri objektívnom stanovovaní ceny skôr škodí. Častou chybou predávajúcich je neúmerné navýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť. Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, nesprávne určenie alebo ignorovanie faktorov a trhových podmienok môže mať za následok dlhodobú nepredajnosť.

Určenie ceny bytu je jednoduchšie ako určenie ceny domu či pozemku. Určiť ceny nehnuteľností vo väčšom meste je ľahšie ako v menšom.

Ak stanovujeme cenu nehnuteľnosti, usilujeme sa o jej stanovenie prepočtom na metre štvorcové. Taktiež hľadáme čo najviac porovnateľných nehnuteľností, robíme aritmetický priemer ceny jedného metra štvorcového a tento vynásobíme rozlohou nehnuteľnosti, ktorej cenu určujeme.

Správne určenie ceny je kľúčovým faktorom úspešného predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti. Nesprávne stanovenie ceny nehnuteľnosti, či už sa jedná o byt, rodinný dom alebo pozemok Vás vie pripraviť o množstvo peňazí. Budeme radi, pokiaľ využijete možnosť bezplatného ohodnotenia Vašej nehnuteľnosti našim profesionálnym realitným maklérom. Vypracujeme pre Vás cenovú analýzu na základe komparatívnej metódy - CMA. Porovnáme nehnuteľnosti, ktoré sú svojím stavom, charakterom a umiestnením v danej lokalite podobné tej Vašej. Poraďte sa s profesionálmi v realitnom svete. Nami spracované ocenenie nehnuteľnosti je akceptované akýmkoľvek notárskym úradom aj pri dedičskom konaní.

Pre dohodnutie termínu oceňovania Vašej nehnuteľnosti stačí, aby ste vyplnili formulár: