Investovanie do nehnuteľností stále funguje

Investovanie do nehnuteľností patrí dlhodobo medzi najstabilnejšie a najbezpečnejšie formy investovania. Avšak, aj napriek tomu, že táto stratégia investovania prináša množstvo výhod, má aj svoje riziká, na ktoré je potrebné myslieť a pri rozhodnutia zohľadniť.

Čo znamená investovanie do nehnuteľností?

Investovanie do nehnuteľností je proces, pri ktorom kupujete nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosti s cieľom ich ďalšieho zhodnotenia alebo vytvárania pasívneho príjmu (napr. z prenájmu). Existuje mnoho spôsobov, ako investovať do nehnuteľností, pričom výber správnej investičnej stratégie závisí od Vašich finančných cieľov, tolerancie rizika, časového horizontu a dostupného kapitálu.

Stratégie investovania do nehnuteľností

• Kúpa a prenájom (Buy-to-Let): Ide o najbežnejšiu stratégiu, kde investor kúpi nehnuteľnosť s cieľom ju prenajímať a generovať pravidelný príjem. Dôležité je zvážiť lokalitu, typ nehnuteľnosti, výšku nájomného a náklady na správu.
• Preklápanie nehnuteľností (Fixer-Upper/House Flipping): Táto stratégia spočíva v kúpe podhodnotenej nehnuteľnosti, jej rekonštrukcii a následnom predaji so ziskom v krátkom časovom horizonte. Vyžaduje si dobré znalosti stavebníctva, odhadu nákladov a schopnosť rýchlo a efektívne realizovať rekonštrukciu.
• Vývoj nehnuteľností (Real Estate Development): Ide o náročnejšiu a kapitálovo intenzívnejšiu stratégiu, ktorá zahŕňa kúpu pozemku a výstavbu nových nehnuteľností na predaj alebo prenájom. Vyžaduje si rozsiahle znalosti stavebného procesu, územného plánovania a riadenia projektov.
• Investovanie do komerčných nehnuteľností: Zahŕňa investície do kancelárskych priestorov, maloobchodných priestorov, priemyselných hál alebo hotelov. Tieto investície často prinášajú vyššie výnosy z prenájmu, ale sú spojené aj s vyššími nákladmi a rizikami.
• Investovanie do pozemkov: Kúpa pozemkov s potenciálom pre budúci rozvoj alebo zhodnotenie. Táto stratégia môže byť menej likvidná a vyžaduje si dobré znalosti územného plánovania a potenciálu danej lokality.
• Investovanie do REITs (Real Estate Investment Trusts): REITs sú spoločnosti, ktoré vlastnia, prevádzkujú alebo financujú nehnuteľnosti prinášajúce príjem. Investovaním do REITs získate expozíciu voči trhu s nehnuteľnosťami bez priameho vlastníctva a s vyššou likviditou.
• Krátkodobý prenájom (Short-Term Rentals): Prenajímanie nehnuteľností na krátke obdobia prostredníctvom platforiem ako Airbnb alebo Booking.com môže priniesť vyššie výnosy ako dlhodobý prenájom, ale vyžaduje si aktívnejšiu správu a je ovplyvnené sezónnosťou a reguláciami.

Prečo je investovanie do nehnuteľností tak populárne?

Kľúčové faktory pri výbere investičnej nehnuteľnosti

Pri investovaní do nehnuteľností a najmä pri výbere konkrétnej investičnej nehnuteľnosti treba zvážiť množstvo faktorov, ktoré ovplyvnia nielen výnosnosť, ale aj stabilitu a mieru rizika investície. Tu je prehľad tých najdôležitejších kritérií, ktoré by mal zvážiť každý investor – či už ide o byt na prenájom, pozemok, rekreačnú nehnuteľnosť alebo komerčný objekt.

Lokalita

Najzásadnejší faktor ovplyvňujúci cenu, dopyt po prenájme aj budúce zhodnotenie.

Čo zvážiť:

• Blízkosť centra, MHD, škôl, obchodov, služieb.
• Rozvoj oblasti (napr. plánovaná infraštruktúra, nové projekty).
• Bezpečnosť a atraktivita lokality.
• Ponuka a dopyt v danej lokalite (napr. študentské štvrte, biznis zóny, turistické oblasti).

Typ nehnuteľnosti

Každý typ má iné výnosy, náklady a riziká.

Možnosti:

• Byty – stabilné, jednoduché na správu.
• Rodinné domy – väčšie náklady, ale aj potenciálne vyšší nájom.
• Rekreačné objekty – sezónny zisk (ideálne pre Airbnb).
• Pozemky – špekulatívne, závislé od územného plánu.
• Komerčné priestory – vyššie výnosy, ale väčšie výpadky pri neobsadenosti.

Cieľ investície

Chcete krátkodobý zisk alebo dlhodobý pasívny príjem?

Príklady cieľov:

• Pravidelný príjem z prenájmu (buy-to-let).
• Nákup, rekonštrukcia a predaj (fix & flip).
• Ochrana pred infláciou.
• Budovanie majetku pre budúcnosť / dôchodok.

Technický stav a vek nehnuteľnosti

Zlá technická kondícia môže dramaticky zvýšiť náklady. Na druhej strane, napríklad byt v pôvodnom stave môže byť veľmi výhodnou investíciou, pri ktorej je potrebné rátať s dostatočným časom a financiami na rekonštrukciu a modernizáciu. Vďaka tomu viete zvýšiť hodnotu danej nehnuteľnosti a potenciálny výnos, ktorý Vám môže nehnuteľnosť priniesť.

Na čo sa zamerať:

• Strecha, okná, elektroinštalácia, kúrenie, zateplenie.
• Právny stav – list vlastníctva, ťarchy, spoluvlastníci.
• Energetická náročnosť budovy (dôležitá pre prenájom aj predaj).
• Potreba rekonštrukcie a jej náklady.

Výnosnosť investície

Koľko % ročne vám nehnuteľnosť zarobí? Porovnajte náklady a príjmy.

Vzorec pre jednoduchý výpočet:

Ročný výnos (%) = (ročný nájom – ročné náklady) ÷ celková investícia × 100

Nezabudnite započítať:

• Správa nehnuteľnosti (property management).
• Dane, poistenie, údržba, rekonštrukcie.
• Prípadné obdobia neobsadenosti.

Bežná cieľová výnosnosť: 4–7 % ročne pri dlhodobom prenájme, viac pri krátkodobých prenájmoch.

Financovanie a cash flow

Koľko vlastného kapitálu potrebujete a aký bude mesačný cash flow?

Zohľadnite:

• Výšku hypotéky a splátky.
• Potrebu vlastného vkladu (zvyčajne 20 %)..
• Mesačné príjmy z prenájmu vs. mesačné výdavky (úver, energie, poplatky).
• Riziko zmeny úrokových sadzieb

Pozitívny cash flow = mesačný prenájom pokrýva všetky výdavky a niečo navyše zostáva.

Cenová dostupnosť a trhová hodnota

Zistite, aká je cena nehnuteľností v danej lokalite a teda, či je cena nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem primeraná.

 Skontrolujte:

• Ceny podobných nehnuteľností v okolí.
• Historický vývoj cien nehnuteľností v danej lokalite.
• Potenciál rastu hodnoty v budúcnosti.

Tip: Nekupujte na vrchole trhu bez plánovaného výstupu alebo dlhodobej stratégie.

Dopyt po prenájme

Faktor, ktorý priamo ovplyvňuje výnosnosť Vašej investičnej nehnuteľnosti. Ak sa nehnuteľnosť nachádza v lokalite, kde je nízky dopyt po prenájme alebo ide o typ nehnuteľnosti, ktorá nie je atraktívna, môže byť Vaša investícia stratová.

Možnosti ďalšieho rozvoja a zhodnotenia

Zvážte faktory, ktoré z dlhodobého hľadiska môžu zvýšiť hodnotu a atraktivitu nehnuteľnosti. Typickým príkladom môže byť rozdelenie jednej bytovej jednotky na viacej bytových jednotiek, prístavba, dobudovanie parkovacích miest, zmena v územnom pláne, či budúci možný rozvoj danej lokality (plánovaná výstavba nákupného centra, rozvoj občianskej vybavenosti a pod.).

Právne a regulačné aspekty

Chyby v tejto oblasti môžu spôsobiť veľké komplikácie.

Dajte si pozor na:

• Zápis na liste vlastníctva – vecné bremená, exekúcie, záložné práva.
• Možnosti prenájmu (Airbnb obmedzenia, zmluvné podmienky pri developeroch).
• Stavebné povolenia (pri rekonštrukcii či prestavbe).
• Daňové povinnosti (DPH, daň z príjmu, nehnuteľností).

Proces investovania do nehnuteľností

1. Stanovenie investičných cieľov: Určite si, čo chcete investovaním do nehnuteľností dosiahnuť (napr. pravidelný príjem, zhodnotenie kapitálu, diverzifikácia).
2. Prieskum trhu: Preskúmajte rôzne lokality a typy nehnuteľností, analyzujte trhové trendy a potenciál rastu.
3. Finančné plánovanie: Zhodnoťte svoje finančné možnosti, stanovte si rozpočet a zvážte možnosti financovania nehnuteľnosti.
4. Hľadanie vhodnej nehnuteľnosti: Aktívne hľadajte nehnuteľnosti, ktoré zodpovedajú Vašim investičným kritériám.
5. Due diligence: Dôkladne preverte vybranú nehnuteľnosť z právneho, technického a finančného hľadiska.
6. Negociácia a kúpa: Vyjednajte kúpnu cenu a uzavrite kúpnu zmluvu.
7. Financovanie (ak je potrebné): Zabezpečte si financovanie prostredníctvom hypotéky alebo iných zdrojov.
8. Správa nehnuteľnosti: Zabezpečte správu nehnuteľnosti, či už sami alebo prostredníctvom správcovskej spoločnosti.
9. Prenájom alebo predaj: V závislosti od Vašej stratégie prenajmite nehnuteľnosť alebo ju pripravte na predaj.
10. Monitorovanie a optimalizácia: Pravidelne monitorujte výkonnosť Vašej investície a hľadajte možnosti na jej optimalizáciu.

Riziká spojené s investovaním do nehnuteľností

Aj napriek tomu, že investovanie do nehnuteľností má množstvo výhod, má aj svoje riziká. Avšak, aj napriek jednotlivým rizikám, faktom zostáva, že stále ide o tú najstabilnejšiu a najbezpečnejšiu formu investovania. A aké sú teda tie riziká?

• Neobsadenosť: Nehnuteľnosť nemusí byť neustále prenajatá, čo vedie k strate príjmu.
• Nepredvídané opravy a náklady na údržbu: Staršie nehnuteľnosti môžu vyžadovať rozsiahlejšie a nákladnejšie opravy.
• Neplatiaci nájomníci: Riešenie problémov s neplatiacimi nájomníkmi môže byť časovo náročné a finančne nákladné.
• Zmeny v legislatíve a reguláciách: Zmeny v zákonoch týkajúcich sa prenájmu, daní alebo územného plánovania môžu ovplyvniť výnosnosť investície.
• Nízka likvidita: Predaj nehnuteľnosti môže trvať dlhšie ako predaj iných aktív.
• Vysoká počiatočná investícia: Kúpa nehnuteľnosti vyžaduje značný kapitál.
• Úrokové riziko: Pri financovaní hypotékou môže zvýšenie úrokových sadzieb zvýšiť mesačné splátky.

Tipy na záver, ako začať s investovaním do nehnuteľností

Ak uvažujete nad investovaním práve do nehnuteľností, máme pre Vás niekoľko tipov na začiatok.

1. Vzdelávajte sa: Prečítajte si knihy, články, sledujte webináre a kurzy o investovaní do nehnuteľností.
2. Stanovte si jasné ciele a rozpočet: Určite si, čo chcete dosiahnuť a koľko kapitálu ste ochotní investovať.
3. Začnite v malom: Ak ste začiatočník, zvážte investovanie do menšej a menej komplexnej nehnuteľnosti.
4. Vyhľadajte odbornú pomoc: Konzultujte s finančným poradcom, realitným agentom, právnikom a daňovým poradcom.
5. Buďte trpezliví: Investovanie do nehnuteľností je dlhodobá záležitosť a vyžaduje si čas na dosiahnutie významných výnosov.
6. Neustále sa učte a prispôsobujte: Trh s nehnuteľnosťami sa neustále mení, preto je dôležité byť informovaný a prispôsobovať svoju stratégiu.

Potrebujete pomôcť alebo poradiť ohľadom možností investovania do nehnuteľností? Obráťte sa na našu divíziu Bosen Invest.