Kúpna zmluva nehnuteľnosti: Všetko, čo potrebujete vedieť
Kúpa bytu, domu, pozemku, či akejkoľvek nehnuteľnosti je vzrušujúci krok v živote, ale môže to byť aj stresujúci proces. Jedným z najdôležitejších aspektov je kúpna zmluva. Táto zmluva stanovuje podmienky predaja a kúpy nehnuteľnosti a chráni obe strany.
V tomto článku sa dozviete:
- Čo je kúpna zmluva nehnuteľnosti a aké sú jej náležitosti
- Proces uzatvárania kúpnej zmluvy a potrebné doklady
- Aké sú riziká a ako sa im vyhnúť
- Tipy, ako sa vyhnúť najčastejším chybám pri uzatváraní kúpnej zmluvy nehnuteľnosti
Čo je kúpna zmluva nehnuteľnosti?
Kúpna zmluva nehnuteľnosti je písomná zmluva medzi predávajúcim a kupujúcim, v ktorej sa predávajúci zaväzuje previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na kupujúceho a kupujúci sa zaväzuje prevziať nehnuteľnosť a zaplatiť za ňu dohodnutú kúpnu cenu. Zmluva musí obsahovať všetky podstatné náležitosti, ktoré vyžaduje Občiansky zákonník, inak je neplatná.
Povinné náležitosti kúpnej zmluvy nehnuteľnosti
- Označenie zmluvných strán: Meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu a rodné číslo predávajúceho a kupujúceho.
- Označenie predmetu kúpy: Presná identifikácia nehnuteľnosti, vrátane jej katastrálneho územia, parcelného čísla, druhu nehnuteľnosti, výmery, súpisného čísla a popisného čísla. Netreba zabúdať na spoločné časti bytového domu.
- Kúpna cena: Dohodnutá cena za nehnuteľnosť, uvedená v eurách.
- Spôsob a termín zaplatenia kúpnej ceny: Určenie, akým spôsobom a dokedy má kupujúci zaplatiť kúpnu cenu.
- Lehota na odovzdanie nehnuteľnosti: Určenie, dokedy má predávajúci odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu.
- Podpisy zmluvných strán: Vlastnoručné podpisy oboch strán.
Všetky tieto náležitosti sú povinné a v prípade, že niektorá z nich v zmluve absentuje, zmluva stráca svoju platnosť.
Zmluva musí byť uzatvorená v písomnej forme a podpis predávajúceho musí byť osvedčený notárom.
Okrem povinných náležitostí je vhodné a odporúčané, aby kúpna zmluva obsahovala aj ďalšie náležitosti.
Odporúčané náležitosti kúpnej zmluvy
- Stav nehnuteľnosti: Popis stavu nehnuteľnosti v čase jej odovzdania kupujúcemu.
- Veci hnuteľné v nehnuteľnosti: Zoznam hnuteľných vecí, ktoré sú súčasťou predmetu kúpy a prechádzajú spolu s nehnuteľnosťou na kupujúceho.
- Záložné práva a iné ťarchy: Informácie o záložných právach a iných ťarchách, ktoré sú na nehnuteľnosť naviazané.
- Vady nehnuteľnosti: Zodpovednosť predávajúceho za vady nehnuteľnosti a lehoty na ich uplatnenie.
- Predkupné právo: Informácie o prípadnom predkupnom práve iných osôb.
- Zmluvná pokuta: Určenie výšky zmluvnej pokuty v prípade porušenia zmluvy.
- Miesto a dátum uzatvorenia zmluvy
Proces uzatvárania kúpnej zmluvy a potrebné doklady
- Dohoda o kúpnej cene a podmienkach: Predávajúci a kupujúci sa dohodnú na kúpnej cene a podmienkach kúpy nehnuteľnosti.
- Vypracovanie kúpnej zmluvy: Kúpnu zmluvu musí vypracovať právnik, ideálne so zameraním na realitné právo.
- Kontrola zmluvy: Pred podpisom zmluvy je dôležité, aby si ju obe strany pozorne prečítali a skontrolovali, či obsahuje všetky potrebné náležitosti a či sú všetky informácie správne.
- Podpis zmluvy: Zmluvu musia podpísať obe zmluvné strany vlastnoručne.
- Katastrálny vklad: Po podpise zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, ktorý Vám vypracuje právnik spolu so zmluvou. Návrh na vklad môže podať predávajúci, ale i kupujúci, v ideálnom prípade spoločne a k jeho vybaveniu je potrebné doložiť kúpnu zmluvu a iné požadované doklady, ktoré sú uvedené v zmluve. Dňa 1.4.2024 prebehla zmena katastrálnych poplatkov, ktorých prehľad nájdete v našom článku – Aké sú poplatky na katastri od 1.4.2024.
- Zaplatenie kúpnej ceny: Kupujúci zaplatí predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu v súlade s termínmi a podmienkami uvedenými v kúpnej zmluve.
- Odovzdanie nehnuteľnosti: Predávajúci odovzdá nehnuteľnosť kupujúcemu v dohodnutom termíne a stave. O odovzdaní nehnuteľnosti by sa mal spísať protokol.
Potrebné doklady na uzatvorenie kúpnej zmluvy
- Nadobúdaciu zmluvu predchádzajúceho vlastníka
- List vlastníctva
- Energetický certifikát
- Zmluvu o úvere (ak kupujete byt na hypotéku)
Tipy, ako sa vyhnúť najčastejším chybám pri uzatváraní kúpnej zmluvy nehnuteľnosti
- Pred podpisom zmluvy si ju nechajte skontrolovať právnikom alebo sa neváhajte obrátiť na našu realitnú kanceláriu.
- Dôkladne si prečítajte všetky ustanovenia zmluvy a uistite sa, že im rozumiete.
- Nepodpisujte zmluvu, ak s ňou nie ste spokojní.
- V zmluve by mali byť uvedené všetky dôležité informácie o nehnuteľnosti a o podmienkach kúpy.
- Dodržujte termíny na plnenie zmluvných povinností.
- V prípade akýchkoľvek sporov sa obráťte na právnika.
Kúpa nehnuteľnosti je veľká investícia, preto je dôležité, aby ste k nej pristupovali zodpovedne. Kúpna zmluva je dôležitý dokument, ktorý chráni Vaše práva. Dodržiavaním týchto tipov môžete minimalizovať riziká a úspešne uzatvoriť kúpnu zmluvu.
Informácie uvedené v tomto článku sú informatívneho charakteru a nenahrádzajú odborné právne poradenstvo. Pred uzatvorením kúpnej zmluvy nehnuteľnosti je dôležité, aby ste sa obrátili na advokáta alebo na realitného makléra. Pomôžu Vám s jej vypracovaním, skontrolovaním a poradia Vám s akýmikoľvek otázkami, ktoré môžete mať.
